Avaliação é a determinação do valor de uma coisa obtida em comparação com outras semelhantes. Valor é uma grandeza mensurável e, portanto, medir é comparar. E não é uma característica inerente à propriedade em si, mas depende do interesse econômico do homem. O rigor da avaliação independe da sua finalidade, porque avaliar já é a finalidade, porque não há razão jurídica, administrativa, contábil ou de qualquer outra natureza, capaz de alterar os métodos de uma ciência definida por seus próprios fins, como é a avaliação. Dentre os imóveis conhecidos podemos elencar:
Imóveis Urbanos:
Apartamentos, Casas, Conjuntos Comerciais, Edifícios, Lojas e Lotes.
Imóveis Industriais:
Galpões, Complexos Industriais e Lotes.
Imóveis Rurais:
Fazendas, Glebas e Haras.
Publicada em 2001, a NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas consolidou os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, bem como procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional, sendo exigível em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de avaliações.
A NBR 14.653 é constituída de sete partes, porém as que interessam à avaliação imobiliária são:
✦ NBR 14.653-1, que apresenta os procedimentos gerais para a avaliação de bens;
✦ NBR 14.653-2, publicada em 2004 e relativa à avaliação de imóveis urbanos;
✦ NBR 14.653-3, também publicada em 2004, que enfoca imóveis rurais;
✦ NBR 14.653-4, publicada em 2002 e que trata da avaliação de empreendimentos.
Pela NBR 14.653-1, a avaliação imobiliária deve obedecer a uma sequência de seis atividades indicada, sendo: a conferência da documentação, a vistoria do imóvel avaliando, a coleta de dados, a escolha da metodologia de avaliação, o tratamento dos dados e a identificação do valor de mercado do imóvel. Esta sequência é o roteiro do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, um documento oficial no qual constam todos os dados do imóvel a ser avaliado e dos que servirão de comparativos. Com base nos dados coletados, calcula-se o valor final do imóvel.
Conforme a norma NBR 14.653, os métodos se dividem em:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:
Este método analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao imóvel avaliando, utilizando-se de tratamento de fatores para homogeneizar as características ou a inferência estatística a fim de encontrar seus preços. Deve ser utilizado preferencialmente na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
Método Involutivo:
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto.
Método Evolutivo:
Aplicado preferencialmente a imóveis singulares e a galpões, casas de alto padrão, entre outros; este método apura o valor de mercado do imóvel através da composição do valor do terreno com o custo de reprodução das suas benfeitorias, devidamente depreciadas e o fator de comercialização. Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.
Método da Capitalização de Renda:
Pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico. Deve ser utilizado principalmente nas avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros). Nesses empreendimentos, devem-se observar as prescrições da NBR 14653-4.
Método da Quantificação do Custo:
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias.
A escolha da metodologia a ser aplicada deve ser justificada e ater-se ao estabelecido pela NBR 14.653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
